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Les communes face à l'inflation des prix de l'immobilier : Quels moyens d'action pour réguler le marché ?

Rapport d'information de M. Jean-Marie BOCKEL, fait au nom de la délégation aux collectivités territoriales n° 475 (2019-2020) - 28 mai 2020

Si la crise sanitaire de 2020 a plongé le marché de l'immobilier dans une relative incertitude, l'année 2019 avait été celle de tous les records (taux d'emprunt historiquement faibles, explosion des transactions, prix en constante augmentation depuis dix ans). Dans les villes, en particulier les métropoles, les Français éprouvent désormais des difficultés pour se loger correctement. Primo-accédants, familles, ménages modestes sont contraints de s'éloigner des centres-villes. En quelques années, le marché de l'immobilier a exacerbé les disparités territoriales. Les causes sont multiples : le dynamisme économique, l'amélioration des réseaux de transport, le desserrement du crédit et, bien sûr, la démographie, car la France gagne des habitants chaque année, les structures familiales se recomposent et l'espérance de vie augmente.

Mais face à une demande très dynamique et durable, l'offre de logement peine à suivre et les prix sont tirés vers le haut. La France ne construit pas suffisamment de logements, notamment dans les zones tendues, avec pour conséquence une mauvaise répartition de l'offre sur le territoire. Face à cette situation, les maires tentent de répondre aux demandes des Français, sans toujours disposer des outils pour assurer une régulation efficace du marché.

Au niveau national, les politiques de restriction de la demande ont montré leurs limites. Le renforcement des contraintes à l'égard de la location saisonnière, l'encadrement des prix des loyers ou encore le durcissement de la fiscalité sur l'immobilier n'ont pas eu de résultats probants. Pour faire face aux besoins, le maître mot doit donc être l'offre, qui doit être adaptée et diversifiée pour permettre le maintien de la mixité sociale. Cela suppose, notamment pour l'État, un engagement dans des politiques d'aménagement du territoire qui redonnent de l'attractivité aux espaces faiblement densifiés.

Le présent rapport dresse des pistes de réflexion pour doper l'offre (mises en chantier, aménagement du territoire, lutte contre la vacance des logements, réhabilitation des logements anciens dégradés, revitalisation des centres-villes et centres-bourgs). Il est impératif d'appuyer l'offre car le marché de l'immobilier restera soutenu par des demandes structurelle et conjoncturelle qui risquent de continuer à alimenter la hausse des prix

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